“得房率”被重新定义了。在一些特殊情景下，“得房率”并非指实际使用面积与建筑面积的比例，而是具有购房资格的买家，在购买某个楼盘时可能得到的购房几率。
　　近期上海几个豪宅，“得房率”创下了新低。
　　不久前中粮海景壹号上千人排队买房还没过去多久，地产界就被瑞安房地产在上海所开发翠湖天地的仅三成的“得房率”震惊了。118套房源有385组买家来摇号认筹，超过半数是以公司名义来摇号认购。值得注意的是，该楼盘一套房子最低总价3500万元，最高的7500万。如以公司名义购房，契税加第一年房产税的成本，就高达135万元。

　　“有很多客户对这个楼盘表示了很高的兴趣。但公证处摇号公告结果出来之前，也没想到有这么高的认购比例。”第一太平戴维斯住宅销售部高级董事唐华表示，过去两年沪高档房供应很少，但买家置换需求很强。此次需求得到释放后，随着更多项目的入市，未来豪宅市场未必能持续如此高的温度。
　　118套房源385组客户认筹
　　4月本是楼市传统的淡季，然而上海豪宅的火爆认购，却让上海楼市在这个淡季出现前未所有的高温。
　　4月10日上海市东方公证处一则市中心豪宅楼盘认筹摇号的公告，就因为如此低的“得房率”而刷爆了朋友圈。公告显示，由瑞安房地产开发的上海翠湖天地隽荟即将推出118套房源，前来认筹的买家多达385组。这意味着开发商推出的一套房，三个买家当中只有一位能买到。
　　这385组参加认购摇号买家，均是有资格、有意向，也有实力购买豪宅的买家。豪宅有多受追捧、买家实力有多强劲，从豪宅的价格以及其高昂的成本中，得到最好的印证。
　　此次翠湖天地隽荟推出的户型为290平米和390平米的大平层，预售证的单价范围在12万-19万元/平米之间。即此次瑞安房地产所推出的房源，一套面积最小、最低单价的房子，总价也要3500万元，而总价最高的一套豪宅总价近7500万。购房者认购的前提条件之一，先缴纳500万元的认筹金。
　　有开发商告诉记者，买豪宅的往往不是首次置业，而按二套房首付款不低于五成来看，首付款的最低起点是1750万元。“买豪宅的也有做按揭的，但比例非常小。相当一部分是一次性付清，很多人不想在银行里有贷款记录。”上海一家高档楼盘销售人员说。
　　豪宅买家所面对的竞争者，不只是个人，还有公司。
　　根据公示结果，这385组认筹客户中，持中国大陆身份证的客户有125组，非中国大陆个人客户46组。此外还有214组则是以公司名义来购买的，即公司客户组，占到认筹55.6%的比例。
　　第一太平戴维斯研究部助理董事张琳告诉记者，公司购买房产并非新鲜事物，已在上海、香港等城市存在很长时间。但公司购房的成本，却比个人购房要高得多。
　　“公司购房虽然不受限购影响，但其购买成本和持有成本都不低，并非平常人可承受。”张琳表示，公司买房除了需一次性付清全部房款，契税为3%较普通商品房高一倍，转让时只能通过股权转让方式，其出手途径较少。
　　据了解，以公司名义购得的房产在持有环节，在上海每年还需缴纳一定比例的房产税。其税费为房产原值七折的基础上，每年按1.2%的税率缴纳房产税。
　　以此来推算，翠湖天地隽荟一套价格最低3500万的房子，若以公司名义来购买，除了要缴105万元契税，每年还要缴纳约29.4万元的房产税。即第一年的税费成本，就要135万元。
　　一套价格最高7500万的豪宅，以公司名义购买，除了缴225万元契税，每年还要缴纳63万元的房产税。
　　价格倒挂 被看涨后市
　　不止是单价高、总价多，税费成本也相当惊人。但如此高的门槛，依然没能挡住市场上大量人群对上海豪宅的向往。
　　中粮前滩壹号4月拿到预售证后，引来上千人排队数小时到售楼处认购，其火热度较翠湖天地有过之而无不及。公开资料显示，中粮前滩壹号共推出437套房源，销售均价8.5万元/平米。据今日房产从开发商处获得的数据，当天共发出3500个号，除去废号、弃号，该楼盘实际认筹数量约3100组。
　　这意味着中粮前滩壹号的“得房率”，只有14%。这不仅创下今年上海豪宅认购人最多的纪录，也是沪豪宅项目中“得房率”最低的楼盘。
　　4月首个公布认购摇号的翠湖天地隽荟，以及超过3000人排队买中粮豪宅，只是上海近期上市豪宅中的两个楼盘。
　　据了解，4月份上海将有包括信达泰禾上海院子、融创滨江壹号院、静安府、大宁金茂府等8个高档住宅项目拿到预售证，并预计在不久后上市。此次扎堆上市的豪宅有3个在内环内，5个在中环内，其售价多在10万元/平米上下。
　　从单价来看，除了翠湖天地隽荟以12万-19万元/平米的价格占据单价榜首，有媒体报道融创滨江壹号院的售价约11万元/平米，或成为本轮上市豪宅中单价第二高的楼盘。位列其后的信达泰禾上海院子均价9.5万元/平米，大宁金茂府均价约9.4万元/平米。
　　虽然扎堆上市的豪宅数量预计会超过千余套，从供应量来看已经不小，但市场上的买家通过摇号认购的热情仍然持续高涨。
　　据新浪乐居统计，春节后上海推出22个豪宅及普通商品房，这其中10个楼盘认购人数超过推盘套数。而“得房率”偏低的，多为豪宅。
　　与翠湖天地及中粮海景壹号相仿的是，同济融创玫瑰公馆推出了266套房源，但前来摇号认购的人数多达860人，“得房率”不到30%。静安府单价虽然高达9万元/平米，但推出的319套房源，有563组客户来摇号认购，“得房率”也只有56%。
　　对于上海豪宅市场购买力的强劲，业界认为主要有供应量及预期两方面的原因。
　　仲量联行研究部高级董事姚耀指出，一套豪宅的总价至少在2000万元以上，购买力之强劲的确惊人。但另一方面，此前市场此类产品在供应上也出现一些空档期。
　　“在此之前，上海高档房已经有三个季度没有供应，市场处于相对饥渴状态。”姚耀认为，在此背景下第一批项目入市，容易引来很高的关注。
　　而看多后市预期，则是豪宅被热捧的另一个原因。
　　据了解，中粮前滩壹号周边二手房价格在9万到10万左右，高于新盘预售价。而翠湖天地早期房龄12年的二手房，单价也要在十五六万左右，目前新房最低价只有12万，价格倒挂明显，有客户认为，虽然购买成本高，但按现在的行情，稳赚。
　　姚耀认为，受严格预售证制度影响，同区域豪宅新房售价低于二手房，豪宅市场出现一二手倒挂，让自住及投资买家看到了潜在机会。加之市场看多楼市的预期非常强，因此才会形成沪豪宅市场如此壮观的景象。不过买家对豪宅表现如此高的热度，恐怕只是阶段性的现象，是否会持续下去还要看此后几个豪宅项目入市后的表现。